A promessa de compra e venda é uma modalidade de contrato
preliminar, muito presente no direito imobiliário. Na prática, é um pacto de
cumprimento contratual futuro. O que abre margem para discussão é o significado
de um contrato preliminar. Em termos jurídicos, contrato preliminar é uma forma
de se pactuar uma vontade que ainda será objeto de um contrato definitivo. Ele
permite que se adie a realização de um contrato definitivo, sem o risco de
perdê-lo.
Apesar de ser um contrato dispensável, ou seja, não
obrigatório, é comum ser encontrado em operações de compra e venda de imóveis. Seu
objetivo é propiciar maior segurança às partes no tocante ao preço ajustado e à
forma de pagamento. Em termos práticos, a promessa de compra e venda cria uma
parte em favor da outra, a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato
apenas projetado.
Trata-se de um negócio jurídico que tem por objeto a
obrigação de fazer um contrato definitivo. Trata-se de um contrato, apesar de
comumente ser tratado como “pré-contrato”, pois há a necessária coincidência de
vontades sobre um objeto e com uma causa determinada.
Dispõe o artigo 462 do Código Civil, que o contrato
preliminar, exceto quanto à forma, deve conter alguns dos requisitos essenciais
ao contrato a ser celebrado (contrato definitivo). Dessa forma, deverão ser
observados os requisitos taxativos de validade dos negócios jurídicos dispostos
no artigo 104 do Código Civil, incisos I e II, que são: agente capaz e objeto
lícito, possível, determinado ou determinável.
No que tange seu inciso III (obedecer à forma prescrita ou
não defesa em lei), este se mostra dispensável, uma vez que não se trata de
contrato definitivo. O compromisso de compra e venda de imóveis dispensa a
escritura pública. É importante entender que não poderão existir cláusulas de
arrependimento nos compromissos de compra e venda.
Isso acontece por força do artigo 463 do Código Civil, do
artigo 5º do Decreto-Lei 58/1937 e Decreto 3079/38, assim como a súmula 166 do
STF, para que este contrato preliminar possa gerar os efeitos tutelados no
Código Civil.
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